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Date maj : 02/01/2014

Changement d'usage de locaux d'habitation – Cession du droit de commercialité attaché aux immeubles – Comptabilisation chez le cédant et le cessionnaire – EC 2012-40

Bulletin CNCC n°171 septembre 2013 pages 581-587

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et à toutes les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage de locaux destinés initialement à l’habitation est soumis à autorisation préalable.

 En pratique, les autorisations de changement d’usage de locaux initialement destinés à l’habitation sont délivrées en contrepartie :

 • soit d’un engagement du propriétaire (le Bénéficiaire de l’autorisation) d’affecter à l’habitation un local à usage commercial ;

 • soit d’une présentation de convention de cession du droit de commercialité. Cette convention est conclue entre le demandeur de l’autorisation de changement d’affectation (le Bénéficiaire de l’autorisation) et un opérateur (le Promettant). Ce dernier s’engage irrévocablement à l’égard du Bénéficiaire à transformer en locaux à usage exclusif d’habitation des locaux ayant un autre usage, cet engagement faisant l’objet d’une indemnisation par le Bénéficiaire. 

Comptabilisation de l’indemnité reçue par le Promettant

 La Commission a écarté l’approche consistant à considérer que le droit de commercialité est une immobilisation incorporelle sans valeur comptable, distincte du bien immobilier auquel il se rattache.

 Le détenteur du droit de commercialité est aussi propriétaire de l’immeuble, ce qui est la seule hypothèse envisageable puisque le droit de commercialité ne peut être détenu en dehors de l’immeuble auquel il se rattache. Il en résulte, selon la Commission, que ce droit de commercialité est un attribut de l’immeuble et non une immobilisation incorporelle isolée. La Commission estime que ce droit a une valeur comptable puisqu’il est compris dans le coût de l’immeuble dans son ensemble.

 L’indemnité reçue par le Promettant est la contrepartie de l’abandon du droit de commercialité attaché aux immeubles qu’il s’engage à transformer en locaux à usage d’habitation. Avant son abandon, ce droit se trouvait incorporé dans l’immeuble puisque son propriétaire avait la possibilité de l’utiliser à des fins autres que l’habitation. Dès lors, la valeur comptable de l’immeuble avant l’abandon du droit de commercialité inclut un montant correspondant à ce droit.

 La Commission estime que l’élément cédé se rattache au terrain et non à la construction. La sortie de l’élément cédé conduit ainsi à réduire la valeur comptable du terrain, la valeur nette comptable de la construction n’étant pas modifiée.

 L’affectation au terrain du droit de commercialité tient à ce que ce droit continue de bénéficier à l’immeuble même si le bâti est remanié voire détruit ; en effet, les locaux nouveaux peuvent continuer d’être à usage industriel et commercial.

 L’abandon du droit de commercialité donne lieu à la sortie du bilan de la fraction de la valeur comptable du terrain correspondant au droit. Cette fraction est déterminée en appliquant à la valeur nette comptable du terrain le rapport entre l’indemnité reçue et la valeur vénale du terrain avant l’abandon du droit.

 Comptabilisation de l’indemnisation payée par le Bénéficiaire

 L’indemnité que le Bénéficiaire paye au Promettant permet à l’immeuble dont le Bénéficiaire est propriétaire d’obtenir un droit de commercialité alors que cet immeuble en était privé précédemment. Il est rappelé que le droit de commercialité est attaché à l’immeuble et non à la personne qui l’obtient. La question est de déterminer si cette dépense constitue une charge ou un actif.

 Cette dépense comporte les différents attributs de la définition d’un actif, figurant à l’article 211-1 du Plan comptable général :

 • elle est identifiable ;

 • elle a une valeur économique positive pour le Bénéficiaire car elle génère une ressource économique contrôlée par le Bénéficiaire du fait d’événements passés et dont il attend des avantages économiques futurs.

 Au cas particulier, l’avantage économique futur est la rentabilité complémentaire que le Bénéficiaire peut espérer de l’obtention du droit de commercialité pour un immeuble qui en était précédemment privé (cf. article 211-2 du Plan comptable général).

 Il résulte de ces considérations que l’indemnité versée par le Bénéficiaire au Promettant est un actif pour le Bénéficiaire qui doit être comptabilisé à son bilan.



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